Les nuisances dans la copropriété

publié le 10 février 2010   |  

I. Les références au règlement de copropriété et demandes d'autorisation en Assemblée Générale

La destination de l'immeuble

Chaque copropriétaire (ou locataire) doit respecter la destination de l'immeuble et le règlement de copropriété afin de respecter la tranquillité de tous.

De nombreux règlements de copropriété contiennent une clause d'habitation bourgeoise : cela signifie que l'immeuble est réservé à l'habitation et éventuellement à des activités professionnelles libérales (médecins, avocats, architectes, etc), et non à des activités commerciales.

Cependant, certains règlements autorisent les différentes activités commerciales, mais peuvent prévoir des exclusions suivant la nature du commerce.

Dans tous les cas, l'activité libérale ou commerciale ne doit pas créer de nuisances.

Pour éviter tout litige, en cas de règlement de copropriété muet ou incertain, il est conseillé de demander l'autorisation à l'Assemblée Générale, pour qu'une activité professionnelle puisse s'installer dans l'immeuble et ne pas nuire à l'ensemble de ses occupants.

L'utilisation des parties communes

L'utilisation des parties communes est généralement fixée dans le règlement de copropriété.

Elle concerne notamment l'étendage, les jardinières, les stores sur les balcons.

Chaque copropriétaire utilise librement les parties communes, sous réserve de ne pas porter atteinte au droit des autres copropriétaires.

Exemple : ne pas encombrer d'objets personnels le couloir systématiquement, respecter les règles de stationnement dans le parking, etc.

D'autre part, un copropriétaire ne peut pas annexer une partie commune (exemple : des combles). Il peut éventuellement l'acquérir suite à un vote en Assemblée Générale des copropriétaires.

Travaux dans les parties communes

Lorsque l'un des copropriétaires veut effectuer des travaux, affectant les parties communes, il doit respecter la sécurité et la destination de l'immeuble. Il ne doit pas causer de préjudices aux autres copropriétaires. Il doit en outre obligatoirement demander l'autorisation en Assemblée Générale, dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ou à défaut de décision prise à cette majorité et sur convocation d'une nouvelle assemblée, à la majorité des voix de copropriétaires présents ou représentés.

Exemple: pour l'ouverture d'une porte ou d'une fenêtre dans un mur commun.

Malgré l'autorisation de l'Assemblée Générale, vous ne devez pas causer de préjudice à un voisin (préjudice de vue ou d'ensoleillement).

Si les travaux se traduisent par la création de nouveaux locaux privatifs, aliénant parties communes, il faut impérativement l'autorisation de l'Assemblée Générale à la double majorité de la loi, c'est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.

Exemple: construction sur un toit terrasse dont un des copropriétaires a la jouissance privative.

assurance dommages ouvrage et qu'il soit en outre fait sous la surveillance d'un architecte.

L'utilisation des parties privatives

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, mais chaque copropriétaire doit utiliser ses parties privatives sans géner anormalement les autres habitants de l'immeuble.

• Bruits excessifs et répétés : un copropriétaire ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant le manque d'isolation de l'immeuble.
• Utilisation du toit-terrasse : le copropriétaire qui a la jouissance du toit-terrasse ne doit pas par exemple surcharger la terrasse par des plantations qui par la suite créeraient des infiltrations d'eau chez les voisins, par un arrosage excessif.
• Balcons et fenêtres : le règlement de copropriété peut interdire l'accrochage de pots de fleurs à l'extérieur des balcons ou des fenêtres.

Si cette interdiction n'y figure pas, vous êtes quand même responsable en cas d'accident.

Travaux dans les parties privatives

En réalisant des travaux dans ses parties privatives, un copropriétaire ne doit pas créer de dégradations aux parties privatives d'un autre copropriétaire ou aux parties communes, sous peine d'être poursuivi devant le tribunal, pour remise en état des lieux à vos frais, et vous pouvez être condamné à des dommages et intérêts.

De même, si vous souhaitez effectuer des travaux importants, ces travaux ne doivent pas porter atteinte à la solidité de l'immeuble.

Exemple : suppression d'un mur porteur.

Ces travaux doivent être effectuer par un professionnel de l'art, possédant une assurance responsabilité.

Le règlement de copropriété ou l'Assemblée Générale des copropriétaires peuvent vous imposer l'assistance d'un architecte.

Si les travaux que vous souhaitez entreprendre sur une partie privative, modifient l'aspect extérieur de l'immeuble (exemple : fermeture d'une terrasse), vous devez demander l'autorisation à l'Assemblée Générale des copropriétaires.

II. Questions diverses

La pose d'une antenne parabolique ?

Si vous êtes copropriétaire :

Pour éviter tout litige avec votre voisinage, vous devez demander l'autorisation aux copropriétaires pour installer une antenne sur votre balcon ou sur le toit de l'immeuble.

La décision se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires et à défaut, la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

La copropriété ne peut s'y opposer, quelle que soient les dispositions du règlement de copropriété, sauf :

• pour motif sérieux et légitime (ex. : préjudice esthétique, dégradations du balcon)
• dans la mesure où une antenne collective permet de recevoir les programmes souhaités.

En cas de refus, la copropriété doit saisir le Juge d'Instance dans les trois mois de la réception de votre demande d'installation d'une antenne parabolique.

A défaut, vous pouvez installer l'antenne.

Si vous êtes locataire :

Avant d'installer l'antenne parabolique, vous devez informer votre propriétaire et le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant un descriptif des travaux.

Le courrier doit indiquer la liste des chaînes dont la réception sera obtenue.

Le copropriétaire doit demander l'autorisation à l'Assemblée Générale.

En cas de refus, se reporter ci-dessus.

En cas de troubles de voisinage, que faire ?

Les recours amiables :

En cas de troubles de voisinage prouvés, vous devez en informer le syndic de copropriété qui est tenu de faire respecter le règlement de copropriété.

Il doit adresser une lettre recommandée, avec accusé de réception, à l'auteur du trouble.

Si le problème ne se résout pas rapidement, d'autres solutions sont à envisager.

Si votre voisin, auteur de troubles de voisinage, est locataire, il convient de lui écrire pour lui demander de faire cesser le trouble.

A défaut d'obtenir satisfaction, il faut adresser un courrier au propriétaire qui peut être tenu pour responsable.

Selon la gravité du trouble, le propriétaire peut menacer son locataire de congé en fin de bail pour motif légitime et sérieux (loi du 6 juillet 1989).

Si plusieurs personnes se plaignent du même voisin, faites établir une pétition.

Le propriétaire doit vérifier annuellement que son locataire a une assurance multi-risques habitation, qui jouera en cas de dégâts causés aux voisins, notamment dégât des eaux. A défaut, le propriétaire peut être tenu responsable à la place de son locataire, non assuré.

Les recours contentieux devant les tribunaux :

les actions collectives du syndicat des copropriétaires (ensemble des copropriétaires)

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice :

Contre des copropriétaires, notamment en vu de la sauvegarde des droits afférant à l'immeuble.

Exemple : demande de démolition d'une construction édifiée par un copropriétaire sur une partie commune, sans autorisation préalable.

Contre des tiers, pour des troubles collectifs, subis par la copropriété.

Exemple : troubles de voisinage causés par un dancing aux copropriétaires d'un immeuble.

Dans tous les cas, le syndic de l'immeuble ne peut agit qu'avec l'autorisation de l'Assemblée Générale donnée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Cette autorisation d'agir en justice est impérative, sauf en ce qui concerne les actions en recouvrement d'impayés.

les actions individuelles des copropriétaires

Tout copropriétaire peut saisir individuellement le tribunal pour défendre ses intérêts, à condition de justifier d'un préjudice personnel.

Exemple : bruits, odeurs, vue supprimée, etc.

Tout copropriétaire justifiant d'un préjudice et ayant voté contre une décision en Assemblée Générale, ou s'étant abstenu, peut attaquer cette décision dans les deux mois suivant la réception du procès-verbal de l'Assemblée Générale, dans laquelle a été votée la résolution qu'il entend contester.

Exemple : travaux autorisés par Assemblée Générale au bénéfice d'un copropriétaire, et portant atteinte aux intérêts d'un autre copropriétaire.

Dans ce dernier cas : seul le Tribunal de Grande Instance est compétent, et l'assistance d'un avocat est obligatoire.

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