La vie des baux commerciaux

publié le 05 mai 2010   |  

Cet article se divise en deux parties :

• 1ère partie : le bail commercial proprement dit
• 2ème partie : les aléas de la vie du bail commercial

Le bail commercial proprement dit

I. Comment obtenir le renouvellement de son bail commercial ?

Vous êtes propriétaire d’un fonds de commerce la question se pose du renouvellement de votre bail commercial.

En effet, au terme des neuf ans, le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique.

Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée.

Dés lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment, en respectant un préavis qu’au moins six mois.

Par ailleurs, si la durée du bail initial excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme de plafonnement, et pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail.

Plusieurs situations doivent être examinées.

1ère hypothèse :

Le locataire du local commercial a reçu un congé par son propriétaire, avec offre de renouvellement.

Le locataire qui a reçu un congé avec offre de renouvellement, n’est pas tenu d’y répondre.

Cependant, son silence vaut acceptation du principe de renouvellement.

A. Si le congé indique le nouveau montant du loyer

Si le congé indique le nouveau montant du loyer proposé, le locataire peut l’accepter, soit de manière expresse, soit de manière tacite, en payant spontanément l’augmentation par exemple.

Cependant, dans la plupart des cas, le locataire souhaite négocier la proposition de loyer qui lui est faite. Pour ce faire, il doit en discuter les termes directement avec le propriétaire.

En principe, le locataire répondra à son propriétaire, de préférence par lettre RAR, qu’il accepte le principe du renouvellement, mais qu’il refuse le montant du nouveau loyer.

A défaut d’accord amiable, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux et/ou demander au président du Tribunal de Grande Instance compétent territorialement, par assignation en demande de fixation d’un loyer commercial, la fixation judiciaire de la somme à payer.

Dans ce cas, il est bien souvent désigner un expert qui évaluera le montant du loyer en fonction du fonds de commerce, et proposera, par dépôt d’un rapport d’expertise, ses conclusions qui seront ensuite examinées par le tribunal, et une décision sera rendue au contradictoire des parties.

Dans un tel cas, la représentation par avocat est obligatoire.

Si aucune des parties n’agit dans un délai de deux ans, il y a prescription. Le bail est renouvelé aux mêmes conditions de loyer que le bail expiré.

Le propriétaire peut rétracter son offre de renouvellement tant qu’un accord n’est pas intervenu entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, ou tant qu’une décision judiciaire n’a pas statué sur le sujet.

B. Si le congé n’indique pas le nouveau montant du loyer

Le congé qui ne contient aucune indication sur le montant du loyer renouvelé est parfaitement valable.

Le propriétaire en effet peut envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du loyer proposé.

De même, le locataire peut demander une diminution du loyer en invoquant sa valeur locative.

A défaut d’accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est celle évoquée ci-dessus.

Si aucune des parties n’agit dans un délai de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions qu’antérieurement, et notamment en ce qui concerne le montant du loyer.

2ème hypothèse :

Le locataire n’a pas reçu de congé.

Lorsque le propriétaire ne s’est pas manifesté, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail, peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’échéance du contrat, ou à tout moment au cours de la reconduction tacite.

La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extra-judiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier. Elle doit reproduire en outre, à peine de nullité, les termes de l’article L145-10 alinéa 4 du Code de Commerce, relatif aux options du bailleur.

Dans les trois mois qui suivent la signification, le bailleur peut :

• accepter le renouvellement. Son acceptation est alors généralement accompagnée d’une demande d’augmentation de loyer.
• refuser le renouvellement avec offre ou refus d’indemnité selon le cas. Ce refus impérativement motivé doit être signifié par acte d’huissier, et indiquer au locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander une indemnité d’éviction qu’il doit à peine de forclusion saisir le tribunal compétent, avant l’expiration d’un délai de deux ans, à compter de la date à laquelle est signifié le refus.
• garder le silence. Le principe du renouvellement est alors réputé acquis, et le propriétaire peut demander une augmentation de loyer à tout moment, après l’expiration des trois mois qui suivent la signification. Le nouveau montant ne sera toutefois dû qu’à compter du jour où le propriétaire aura présenté sa demande.

Enfin, il existe des cas où effectivement le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction (article L145-17 du Code de Commerce).

S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (inexécution d’une obligation née du bail – par exemple non paiement des loyers ou cessation de l’activité de l’exploitation du fonds).

En cas de force majeure, pour démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste.

II. Evaluation de l’indemnité d’éviction

Sauf exception, mentionnée aux articles L 145-17 et suivants du Code de Commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé.

Les critères d’évaluation

L’article L 145-14 alinéa 2 du Code de Commerce dispense que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchandise du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation du locataire, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est inférieur aux demandes faites par le locataire.

On doit donc distinguer deux situations, l’importance du dommage subi par le locataire dépendant du sort réservé au fonds :

• soit il y a disparition du fonds, conséquence donc de la perte d’une clientèle attachée au lieu de situation (cas notamment des commerces de proximité),
• soit il y a transfert du fonds, conséquence de l’installation du locataire dans de nouveaux locaux, mais sans perte de clientèle.

Le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction, c’est-à-dire au jour du départ effectif du locataire ou soit à la date d’une décision de justice si le locataire est encore dans les lieux le jour où le juge statue.

Enfin, si le propriétaire ne propose aucune indemnité d’éviction, le locataire qui entend en demander une, doit à peine de forclusion saisir le tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Les aléas de la vie du bail commercial

Comment changer ou ajouter une activité ?

Le locataire qui désire changer totalement d’activité (c’est ce qui est défini par le Code de Commerce comme étant une déspécialisation plénière), ou ajouter une autre activité (c’est ce qui est défini par le Code de Commerce comme étant une déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat de bail initial, ne peut le décider unilatéralement.

En effet, il doit respecter une procédure destinée à avertir et obtenir l’accord du propriétaire des murs du fonds.

A. La déspécialisation plénière

1° Conditions préalables

Le locataire, désirant exercer une activité différente de celle prévue au contrat de bail, ne peut l’envisager que si la déspécialisation est justifiée.

S’il y a la réunion de deux éléments économiques : une évolution de la conjoncture économique (par exemple : difficulté rencontrée dans l’exercice de l’activité, rentabilité en baisse, etc), et une organisation rationnelle de la distribution (par exemple : intérêt à créer une autre activité par rapport au commerce existant dans le quartier, et correspondant mieux aux besoins de la clientèle).

Par exemple, un bijoutier souhaitant changer son activité pour exercer celle de prêt-à-porter.

Si le propriétaire refuse le déspécialisation, que faire ?

Dans ce cas, le locataire peut saisir le juge siégeant près le Tribunal de Grande Instance du lieu où se situe le fonds de commerce qui statuera après appréciation de la situation.

2° Quelle est la procédure ?

Le locataire doit préalablement demander une autorisation par acte d’huissier au propriétaire, en indiquant la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé.

La demande de déspécialisation doit être également signifiée par acte extra-judiciaire aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds de commerce.

A cette occasion, les créanciers peuvent exiger la constitution de garanties supplémentaires, mais en principe le transfert des inscriptions sur le nouveau fonds de commerce s’opère de plein de droit.

Le propriétaire a trois mois pour répondre à compter de la réception de la demande de transformation.

Il peut signifier au locataire son refus, son acceptation ou le cas échéant les conditions auxquelles il subordonne son accord.

Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est réputée acquise.

Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est réputée acquise.En cas de litige, les parties concernées doivent saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du fonds.

Toutefois, le locataire peut renoncer à la demande de transformation à tout moment de la procédure.

Il doit signifier sa décision de renoncement au propriétaire, par acte extra-judiciaire. Dans ce cas, il supporte tous les frais de l’instance.

3° Conséquences de la déspécialisation plénière

Les changements d’activité peuvent bien entendu avoir des conséquences sur le loyer fixé.

Les changements d’activité peuvent bien entendu avoir des conséquences sur le loyer fixé.En effet, la déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate du loyer. Elle peut également justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative.

Les changements d’activité peuvent bien entendu avoir des conséquences sur le loyer fixé.En effet, la déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate du loyer. Elle peut également justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative.Et elle justifie le cas échéant le paiement à la charge du locataire d’une indemnité égale au montant du préjudice causé par le changement d’activité dont le propriétaire pourrait établir l’existence.

Il faut aussi bien évidemment dans certains cas recueillir l’assentiment de la copropriété dans lequel est situé le fonds de commerce, par rapport au règlement interne de cette copropriété, et avoir donc l’accord des copropriétaires, si besoin est.

B. La déspécialisation partielle

1° Définition

La déspécialisation partielle consiste pour le locataire à ajouter à son activité actuelle, soit une activité connexe qui aura un rapport étroit avec l’activité principale, soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de l’activité exercée.

Exemple : constitue une activité complémentaire, la vente de confiseries, glaces pour une boulangerie-pâtisserie.

2° Quelle est la procédure

La procédure est sensiblement la même que celle relative à la déspécialisation plénière.

Le locataire doit par acte d’huissier, et préalablement à la jonction de toute activité, notifier au propriétaire du local son intention.

Le propriétaire a deux mois pour répondre.

Passé ce délai, son silence vaut acceptation.

Le propriétaire peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l’activité.

En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit porter l’affaire devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du fonds.

Le juge se prononcera au cas par cas, en se référant notamment aux usages commerciaux locaux.

La renonciation du locataire à la déspécialisation partielle s’effectue de la même façon que celle prévue pour la déspécialisation plénière.

3° Conséquences de la déspécialisation partielle

Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.

Il peut aussi demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Enfin, dans les deux cas de déspécialisation, si le locataire ne respecte pas la procédure ou s’il ne tient pas compte de la contestation du propriétaire, il commet une faute qui peut justifier une résiliation du bail, sans indemnité d’éviction.

ATTENTION

Il existe une procédure particulière pour le locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite et souhaite céder son bail pour une autre activité. Dans ce cas, la procédure est tout à fait différente et distincte de celle-ci.

Remarque

En ce qui concerne les procédures judiciaires, relatives aux baux commerciaux, celles-ci sont portées devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du fonds. La constitution d’avocat est obligatoire.

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