Comment doit être fixer le montant du loyer ?

publié le 03 février 2011   |  

La fixation du loyer est libre en début de bail, et l'augmentation, comme on va le voir ci-après, reste strictement encadrée, même au renouvellement du contrat.

Le loyer en début de bail

En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité.

Mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peinture défraîchie, moquette usée, …..).

Dans ce cas, rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer, voir même une absence de loyer (pendant un certain temps, lors de l'entrée dans les lieux).

En contre-partie de ce loyer minoré ou de cette absence de loyer, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires.

A l'inverse, le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail.

Dans ce cas, il peut négocier à l'entrée dans les lieux une augmentation du loyer applicable, après la réalisation des travaux.

Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail dans les deux cas.

 

Augmentation du loyer en cours de bail

Le bail comporte généralement une clause d'indexation.

Dans ce cas, le loyer peut faire l'objet d'une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat.

Cette augmentation cependant ne peut être supérieure à l'évolution de l'indice publié par l'INSEE (indice de référence des loyers dit RIRL sur le site www.insee.fr).

A savoir que le propriétaire qui oublie d'appliquer l'indexation annuelle conserve le droit d'appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut en effet réclamer cette augmentation sur les cinq années antérieures.

 

Augmentation du loyer au cours du renouvellement du bail

En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail.

Si le propriétaire en effet estime le loyer sous-évalué, celui-ci peut proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail par lettre RAR ou par acte d'huissier au locataire.

Cette proposition d'augmentation doit mentionnée le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence, l'état des équipements, ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17C de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser.

En cas de refus ou de non réponse, au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Celle-ci convoquera alors les deux parties, et tentera de parvenir à un accord.

Elle rend ensuite un avis de conciliation ou de non conciliation, dans les deux mois qui suivent sa saisine.

Cette commission comprend des représentants des locataires et des propriétaires, et siège auprès de la Préfecture.

Le propriétaire doit lui adresser sa demande par lettre RAR et joindre l'ensemble des pièces justificatives du dossier pour sa demande d'augmentation.

Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'immeuble, territorialement compétent qui fixera le nouveau loyer, en tenant éventuellement compte de l'avis de la commission.

La saisine du tribunal doit impérativement intervenir avant la fin du bail.

Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois, mais est étalée dans le temps.

Par exemple, si le propriétaire obtient une augmentation de 9 %, si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3 % par an pendant trois ans.

Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1.5 % par an pendant six ans.

Si la hausse est supérieure à 10 %, elle est appliquée d'1/6ème par an quelle que soit la durée du nouveau bail.

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