Locaux professionnels mise en conformité des lieux loués bail commercial

publié le 22 mai 2016   |  

LOCAUX PROFESSIONNELS

 

MISE EN CONFORMITE DES LIEUX LOUES DANS LE CADRE

 

D'UN BAIL COMMERCIAL

 

 LES QUESTIONS A SE POSER

 

Qui du bailleur ou du preneur doit effectuer les modifications nécessaires à la mise en conformité de l'établissement concerné ?

 

I° Cette question doit impérativement être rapprochée des règles de répartition en vigueur dans le cas d'un bail commercial.

 

II° Elle dépend en outre de la nature des travaux à réaliser et de la destination des locaux, de l'activité qui y sera exercée.

 

 

L'ETAT DU DROIT POSITIF

 

Cette répartition obéit aux dispositions du Code Civil, comme vous l'avez mentionné, et notamment relève des articles 1719 et 1720 qui imposent au bailleur l'obligation d'entretenir la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'effectuer toute réparation autre que locative.

 

 

L'article 1719 du code civil crée trois obligations à la charge du bailleur : délivrance, entretien et assurance d'une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail.

 

L'article 606 du Code Civil détaille les différents travaux et leur imputation à chacune

des parties au bail.

 

 

 

En ce qui concerne les nouvelles normes, relatives à l'accessibilité des personnes handicapées, qui sont entrées en vigueur au 1^er septembre 2015 :

 

Quel sera le cas d'un local existant, donné à bail, et dont la non-conformité aurait pour conséquence d'entraîner une jouissance non paisible pour le preneur, le défaut d'accessibilité le privant d'une partie de clientèle ?

 

Il faut tout d'abord examiner les typologies de travaux. Cette typologie peut être rapprochée de celle énoncée par l'article 606 du Code Civil qui, pour déterminer la charge des travaux dans le bail, se fonde sur la distinction entre les grosses réparations et les réparations locatives.

 

Les premières étant à la charge du bailleur, et les secondes à la charge du preneur.

 

Définition à laquelle on peut également ajouter celle de l'article 1754 du Code Civil qui donne une définition des réparations assimilées à de l'entretien et qui pourraient définir les réparations locatives.

 

Cependant il existe une ambigüité de cette distinction en matière d'accessibilité.

 

Les grosses réparations concernent, outre ce que l'on appelle le clos et le couvert, tous les travaux touchant à la structure de l'établissement.

 

La règlementation, concernant la mise en accessibilité des établissements existants, prévoit que cette mise en accessibilité trouve une limite dans son caractère obligatoire lorsque les travaux touchent la structure de l'établissement.

 

Ce qui reviendrait à considérer que tous les aménagements intérieurs entrent dans la catégorie des réparations locatives et sont donc à la charge du preneur.

 

Cette déduction est contraire à une jurisprudence constante qui considère que les travaux de mise en conformité sont à la charge du bailleur au titre de l'une de ses obligations.

 

En effet, la jurisprudence a tendance à considérer que les travaux, généralement de conformité aux règles de l'accessibilité aux handicapés, entrent dans le champ de l'obligation de délivrance et incombent donc au bailleur, sauf indique la jurisprudence, si le bailleur n'est pas tenu de procéder à de telles travaux de mise en conformité pour une activité non prévue au contrat de bail.

 

Qu'en est-il sur la mise en conformité, suite à une décision administrative qui a un caractère obligatoire auprès des parties ?

 

Ces dernières ne peuvent y déroger. La mise en conformité devient nécessaire et impérative sous peine de sanctions pouvant aller jusqu'à la fermeture administrative.

 

Dans ce cas de figure, à qui incombent les travaux ?

 

LA JURISPRUDENCE répond à cette question

 

"il revient au bailleur de faire les transformations et aménagements nécessaires afin de respecter l'obligation de jouissance paisible qu'il doit au preneur ; celui-ci étant passible de fermeture en cas de non-réalisation".

 

 

La question de l'accès au local qui serait dans les parties communes :

 

La création de pentes permettant l'accès au local depuis l'extérieur entre, sans nul doute, dans la catégorie des grosses réparations imputables au bailleur.

 

Qu'en est-il sur la création de pentes légères pour palier les différents niveaux à l'intérieur d'un local ?

 

Sont-elles considérées comme de grosses réparations ou réparations locatives ?

 

Leur absence troublant la jouissance paisible du local doit-elle de ce fait être imputable au bailleur en tout état de cause ?

 

En ce qui concerne les travaux d'accessibilité dans le local : il s'agit ici pas de simples aménagements et répond donc à la catégorie des réparations locatives qui concernent plus particulièrement l'entretien de la chose louée.

 

Ainsi, comment déterminer la catégorie et la charge de travaux visant à rendre accessible les sanitaires ?

 

Il ne s'agit pas de réparations d'entretien entrant dans le cadre du décret de 1987, et n'impliquant que des cloisons légères. Il ne peut donc s'agir de grosses réparations visant la structure ?

 

A l'identique, comment envisager le remplacement d'un bloc-porte par un autre, conforme aux exigences règlementaires ?

 

Là encore, il ne s'agit ni de réparations d'entretien, ni de grosses réparations.

 

On pourrait donc à l'infini multiplier de tels exemples.

 

Cette problématique est ainsi génératrice de nombreuses questions qui ne sont pas solutionnées en totalité par la règlementation ou la jurisprudence.

 

MON CONSEIL

En résumé, on ne peut que se référer au bail conclu entre les parties, et essayer de trouver des solutions pour poursuivre le bail en organisant la répartition des charges liées à l'accessibilité et à la sécurité et les aménagements à mettre en œuvre, par avenant, ainsi que le délai de réalisation de ces aménagements, en amont de tout contentieux.

 

 

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